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海都樓業主訴業主立案法團案件 LDBM 202/2022 [2024] HKLdT 96

作家相片: mcalaimcalai


海都樓業主勝訴法團及大維修決議被推翻


2022年陷入大維修「圍標」爭議的西環海都樓,有業主入稟土地審裁處,要求推翻法團當選的合法性及大維修合約。法官林美施頒下判詞(LDBM 202/2022),裁定涉事的業主大會涉虛假授權,大會中當選的法團委員及通過大維修決議等均屬無效,主席翁珮玲等時任法團委員被裁定非以真誠行事,需負個人責任及支付訟費。法庭應申請人要求,委任一名業主為管理人,管理人需於56日內舉行業主大會。


主要爭議點

  1. 20221013日業主大會(簡稱「10/13業主大會」)的有效性:

    • 申請人質疑10/13業主大會的決議有效性,指控會議充斥虛假的委任書及程序不當,應被宣告無效。

    • 涉及的決議包括選舉管理委員會委員及批准進行大型維修工程。

  2. 管理委員會的行為:

    • 申請人指控答辯人(部分管理委員會成員)未以真誠及合理方式行事,尤其在未獲適當授權的情況下簽署兩份總值超過3,164萬港元的大型維修合約。

  3. 《建築物管理條例》第29A條的適用性:

    • 法庭需判斷答辯人是否已真誠及合理地履行職責,從而符合第29A條的保護,避免承擔個人法律責任。

  4. 委任外部管理人:

    • 申請人要求委任獨立管理人,接管大廈管理事務並重新召開業主大會進行選舉。


法律原則

  1. 會議決議的有效性:

    • 若會議程序存在嚴重違規或實質缺陷,足以影響決議結果,法院有權宣布該決議無效。

    • 不合常規原則(Irregularity Principle)僅適用於程序上輕微瑕疵,而非實質性或重大違規。

  2. 《建築物管理條例》第29A條:

    • 管理委員會成員若能證明其行為是「真誠地及以合理方式」進行,則可免除個人法律責任。若未符合此標準,成員需對其行為承擔個人責任。

  3. 土地審裁處的權力:

    • 法庭可根據《建築物管理條例》第31條,宣布會議無效、解散管理委員會,並委任管理人接管大廈管理事宜。


關鍵裁決與事實發現

1. 10/13業主大會的虛假委任書

審裁處認定10/13業主大會存在大量虛假委任書,並影響投票結果:

  • 虛假委任書的證據:

    • 多名業主作證其從未簽署委任書,但其單位卻被列為已發出委任書。

    • 一名早於2002年去世的業主,其單位被虛假授權,且該委任書由第六答辯人(前任主席)使用進行投票。

    • 申請人提供的證據顯示至少有76名業主未收到確認收據,無法核實委任書的真實性。

  • 程序失誤與不合理行為:

    • 第六答辯人未按法例要求核實委任書的真偽,亦未向業主發出確認收據。

    • 第五及第六答辯人在會議前拒絕公佈委任書的詳細資料,並在「開箱事件」中阻止業主核對委任書。

    • 當大會進行時,多名業主發現其投票權被冒用並當場提出投訴,但管理委員會未作合理處理。

  • 票數異常:

    • 投票數量在不同議程間出現不合理變化。例如,議程9投票249票,議程11.1卻突然增至296票,之後在議程11.2驟降至202票。

    • 部分議案的贊成與反對票差距極小,如議程11.1(更換沖廁喉管工程),僅以8票之差通過。

審裁處結論:10/13業主大會的程序嚴重不當,虛假委任書充斥,影響重大議案的結果,包括管理委員會委員的選舉及大型維修工程的批准。該大會的所有決議均被宣告無效。


2. 管理委員會的行為

第一份合約(1027日管理委員會會議)

  • 未經授權:

    • 該合約原應由10/13業主大會授權的主席陳先生簽署,但委員會成員卻聲稱獲陳先生電話授權,並自行簽署合約。

    • 審裁處發現,該「電話授權」的真實性存疑,且委員會無權更改業主大會的授權決議。

  • 不合理行為:

    • 委員會威脅若主席不交出法團印章,將另行製作新印章以完成合約簽署。此舉顯示其急於簽署合約,行為不合常理。

第二份合約(1124日簽署)

  • 無視業主要求:

    • 多次有超過5%的業主聯署要求召開業主大會,重新審議管委會選舉及維修工程,但被翁女士(第二答辯人)故意忽視。

    • 翁女士在未召開業主大會的情況下,迅速簽署第二份合約,並要求業主分攤維修費用。

審裁處結論:管理委員會的行為顯示其急於簽署合約,無視業主權益,並違反法例規定。其行為既不合理,也不真誠。


3. 29A條的適用性

審裁處裁定第二、第五、第六及第七答辯人不符合第29A條的保護條件:

  • 缺乏真誠與合理性:

    • 第二答辯人(翁女士)忽視業主聯署要求,未召開業主大會,並急於簽署第二份合約。

    • 第五及第六答辯人未核實委任書真實性,且對虛假委任書問題置之不理。第六答辯人甚至直接涉入虛假委任書事件。

    • 第七答辯人未能合理履行職責,並在訴訟中提出多次無事實根據的指控。

  • 訴訟行為不合理:

    • 第五及第七答辯人在訴訟過程中濫用程序,提出不相關或誤導性問題,延長審訊時間,浪費申請人訟費。


4. 委任外部管理人

審裁處認為,因管理委員會無效且多名成員行為不當,有必要委任外部管理人:

  • 委任施養龍先生:

    • 施養龍先生具多年房屋署經驗,並獲業主支持。他被委任為管理人,負責於六個月內召開業主大會,重新選舉管理委員會。


審裁處的命令

  1. 宣告10/13業主大會的所有決議無效,包括管理委員會委員的選舉及大型維修工程的批准。

  2. 宣告10月27日及11月22日管理委員會會議的所有決議無效。

  3. 宣告第一份及第二份合約無效,管理委員會無權簽署該合約。

  4. 解散現屆管理委員會,委任施養龍先生為管理人,負責重新召開業主大會並選舉新管理委員會。

  5. 第二、第五、第六及第七答辯人須共同支付申請人訟費(包括保留訟費),以彌償基準計算。


分析與結論

  1. 證據與事實認定:

    • 審裁處仔細分析了各方的證據,尤其是虛假委任書及投票程序的缺失,結論清晰且有力。

    • 答辯人未能提供有效反駁證據,尤其第六答辯人選擇不作供,進一步削弱其可信度。

  2. 法律適用:

    • 審裁處正確應用有關會議決議無效的法律原則,以及第29A條的保護條件。

    • 判決凸顯會議程序公正性的重要性,並對管理委員會成員的行為提出明確的法律責任標準。

  3. 公平性與平衡性:

    • 審裁處在判決中區分了不同答辯人的角色與行為,僅針對積極參與不當行為的答辯人作出不利裁決,對其他被動角色的答辯人不作訟費命令。

  4. 保障業主權益:

    • 判決強調透明及合法的管理程序,並通過委任管理人確保業主權益得到保障。


結論:此判決彰顯了土地審裁處在處理業主立案法團管理爭議中的重要作用,為如何應對虛假委任書及管理不當提供了清晰的法律指引。


2025年1月 

賴文俊博士及管逸亨先生

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